Så räknar du ut din månadskostnad för bolånet: formeln och exemplet
Din månatliga bolånekostnad räknas ut med annuitetsformeln M = L × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], där L är lånebeloppet, r är månadsräntan och n är antalet betalningar. Resultatet blir en fast summa som täcker både ränta och amortering varje månad, även om fördelningen mellan de två posterna ändras med tiden.
Formeln, del för del
Annuitetslån (det vanligaste upplägget för svenska bolån med fast eller rörlig ränta) betalas med samma belopp varje månad under hela löptiden. Det som skiftar är hur mycket av den summan som går till ränta och hur mycket som går till amortering.
M = L × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]- M är den månatliga betalningen, det belopp du faktiskt betalar varje månad.
- L är lånebeloppet, alltså bostadens pris minus kontantinsatsen.
- r är månadsräntan, den nominella årsräntan delad med 12. En årsränta på 4 % ger en månadsränta på 4 % / 12 ≈ 0,3333 % (0,003333 som decimaltal).
- n är antalet betalningar, löptiden i år multiplicerad med 12. Ett lån på 25 år ger 300 betalningar.
Formeln bygger på att räntan varje månad räknas på den skuld som återstår just då, inte på det ursprungliga lånebeloppet. Det är därför betalningen kan hållas konstant trots att skulden krymper: när skulden minskar krävs mindre i ränta, och mellanskillnaden går automatiskt till att amortera snabbare.
Räkneexempel: en bostad för 4 000 000 kr
Säg att du köper en bostad för 4 000 000 kr med 20 % kontantinsats, alltså 800 000 kr. Räntan är 4 % per år och löptiden 25 år.
Lånebeloppet L blir 4 000 000 − 800 000 = 3 200 000 kr. Med de siffrorna i formeln landar den månatliga betalningen på 16 891 kr.
Över hela löptiden betalar du 1 867 234 kr i ränta. Lägg det till lånebeloppet och den totala kostnaden för lånet, ränta och amortering tillsammans, blir 5 067 234 kr.
Så här ser skuld och ackumulerad ränta ut vid några punkter under löptiden:
| År | Kvarstående skuld | Ackumulerad ränta |
|---|---|---|
| 1 | 3 123 926 kr | 126 615 kr |
| 5 | 2 787 348 kr | 600 794 kr |
| 10 | 2 283 501 kr | 1 110 394 kr |
| 13 | 1 929 210 kr | 1 364 171 kr |
| 25 | 0 kr | 1 867 234 kr |
Lägg märke till hur skulden rör sig långsamt de första åren och sedan allt snabbare. Efter år 1 har bara omkring 76 000 kr amorterats av de 3,2 miljonerna, men mellan år 10 och år 13, tre år, försvinner cirka 354 000 kr av skulden. Det beror på att räntan varje månad beräknas på den skuld som finns kvar. När skulden är hög äter räntan upp en stor del av betalningen. När skulden krymper krävs mindre ränta, och en större andel av samma 16 891 kr går till amortering i stället. Fördelningen mellan ränta och amortering är alltså inte fast, den glider hela tiden mot mer amortering ju längre lånet lever.
Vad kontantinsatsen gör med betalningen
Kontantinsatsen styr lånebeloppet direkt, och lånebeloppet är det r och n multipliceras med i formeln. En större kontantinsats sänker därför både månadsbetalningen och den totala räntan, rejält snarare än marginellt.
Ta samma bostad för 4 000 000 kr, samma ränta på 4 % och samma löptid på 25 år, men jämför två kontantinsatser:
| Kontantinsats | Lånebelopp | Månadsbetalning | Total ränta |
|---|---|---|---|
| 10 % (400 000 kr) | 3 600 000 kr | 19 002 kr | 2 100 638 kr |
| 20 % (800 000 kr) | 3 200 000 kr | 16 891 kr | 1 867 234 kr |
Skillnaden mellan de två alternativen blir 2 111 kr lägre månadsbetalning och ungefär 233 000 kr mindre i total ränta, bara genom att gå från 10 till 20 procent kontantinsats. Orsaken är att räntan varje månad räknas på en lägre skuld från start. Ett lägre L ger ett lägre M direkt i formeln, och eftersom räntan sedan beräknas på det lägre beloppet under hela löptiden fortplantar sig skillnaden genom alla 300 betalningarna.
Här spelar också svensk bolånelagstiftning in. Bolånetaket sätter en övre gräns på 85 % belåning av bostadens värde, vilket i praktiken kräver minst 15 % kontantinsats för att banken över huvud taget ska godkänna lånet. Amorteringskravet lägger till ett golv: belånar du mer än 70 % av värdet ska du amortera minst 2 % av skulden per år, mellan 50 och 70 % gäller minst 1 %. En högre kontantinsats sänker alltså inte bara räntekostnaden, den kan också sänka den lagstadgade lägsta amorteringstakten.
Räkna med dina egna siffror
Byt ut bostadspris, kontantinsats, ränta och löptid mot dina egna och se hur betalningen, den totala räntan och skuldens utveckling förändras:
| Betalning | Amortering | Ränta | Kvarstående skuld |
|---|
Vanliga misstag
Blanda ihop ränta och amortering med den faktiska boendekostnaden. De 16 891 kr i exemplet ovan täcker bara ränta och amortering till banken. Räkna in fastighetsavgift och hemförsäkring också, dela de årliga beloppen med 12 och lägg till, så får du en siffra som faktiskt motsvarar vad bostaden kostar dig varje månad.
Tro att fördelningen mellan ränta och amortering är fast. Som tabellen ovan visar rör sig andelen hela tiden. Tidigt i lånet går mesta delen till ränta, mot slutet går nästan hela betalningen till amortering. Att räkna med en fast andel ger fel svar oavsett vilken tidpunkt i lånet du undersöker.
Underskatta effekten av löptiden. En kortare löptid höjer den månatliga betalningen, men sänker den totala räntan kraftigt eftersom skulden betalas ner snabbare och räntan hinner räknas på ett lägre belopp under en kortare tid. Prova att korta löptiden i kalkylatorn ovan och se hur mycket den totala räntekostnaden faller.
Glömma bort extra amorteringar. Amorterar du extra utöver den ordinarie betalningen sänks kapitalskulden direkt, vilket minskar räntan på alla efterföljande betalningar och kortar den faktiska återbetalningstiden, även om den avtalade löptiden i banken står kvar oförändrad.
Vanliga frågor
Varför är betalningen lika stor varje månad trots att räntan och amorteringen ändras? Annuitetsformeln är konstruerad så att summan av ränta och amortering hålls konstant. Räntedelen sjunker i takt med att skulden krymper, och amorteringsdelen ökar med exakt lika mycket, så totalen förblir densamma hela löptiden.
Hur mycket sparar jag på att korta löptiden från 25 till 15 år? Det beror på lånebelopp och ränta, men mönstret är alltid detsamma: månadsbetalningen stiger eftersom skulden ska betalas av snabbare, medan den totala räntan sjunker rejält eftersom räntan har färre år att räknas på en fallande skuld. Testa båda löptiderna i kalkylatorn för att se exakta belopp för ditt eget lån.
Räknar formeln med rörlig ränta? Nej, formeln utgår från en fast räntesats under hela löptiden. Har du rörlig ränta ändras din faktiska betalning varje gång räntan justeras, så räkna om med den nya räntan varje gång banken uppdaterar den för att få en aktuell siffra.
Spelar det någon roll om jag amorterar enligt amorteringskravet eller mer? Ja. Amorteringskravet sätter en lägsta gräns, men amorterar du snabbare än kravet minskar skulden fortare, vilket sänker den totala räntekostnaden precis som i jämförelsen mellan olika kontantinsatser ovan, eftersom räntan alltid räknas på det som återstår.
Behöver jag räkna in bankens avgifter i formeln? Formeln M = L × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] ger bara ränta och amortering. Uppläggningsavgifter, aviavgifter eller andra avgifter banken tar ut ligger utanför formeln och läggs på separat. Fråga banken om den effektiva räntan, som väger in sådana avgifter, om du vill jämföra det verkliga priset mellan olika långivare.