Hoe bereken je je hypotheek maandlast: formule, voorbeeld en rekentool
Je hypotheek maandlast bereken je met de aflossingsformule M = L × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]. L is het geleende bedrag, r de maandelijkse rente en n het aantal termijnen. Die drie waarden geven de vaste maandelijkse termijn van rente en aflossing: het bedrag dat elke maand hetzelfde blijft, ook al verschuift de verdeling tussen rente en aflossing er binnenin voortdurend.
De formule uitgelegd
Bijna elke hypotheek met vaste rente en vaste looptijd is een annuïteitenhypotheek: elke termijn is precies even hoog. De formule erachter is:
M = L × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]- M is de maandelijkse termijn van rente en aflossing, het bedrag dat je elke maand betaalt.
- L is het geleende bedrag: de woningprijs minus je eigen inleg.
- r is de maandelijkse rente, de jaarrente gedeeld door 12, als decimaal.
- n is het aantal termijnen: de looptijd in jaren maal 12.
Een lening van € 320.000 tegen 4% per jaar rekent met r = 0,04 / 12 = 0,003333. Bij een looptijd van 25 jaar is n = 25 × 12 = 300 termijnen. Die drie getallen geven een vast maandbedrag dat gedurende de hele looptijd niet verandert, terwijl de verdeling tussen rente en aflossing er binnenin continu verschuift.
r en n moeten in dezelfde periode-eenheid staan: reken je met maanden, gebruik dan de maandrente en het aantal maanden, niet de jaarrente met het aantal jaren.
Deze formule geldt voor een annuïteitenhypotheek, in Nederland en België de meest gekozen vorm. Bij een lineaire hypotheek los je juist elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor de rente meebeweegt met de dalende restschuld en de maandlast in het begin hoger ligt dan bij een annuïteitenhypotheek en daarna steeds verder daalt. De rekenvoorbeelden hieronder gaan uit van de annuïteitenvorm, omdat die op dit moment het vaakst wordt afgesloten.
Cijfervoorbeeld: € 400.000, 20% eigen inleg, 4%, 25 jaar
Neem een woning van € 400.000 met € 80.000 eigen inleg (20%), een rente van 4% per jaar en een looptijd van 25 jaar.
Het geleende bedrag is € 400.000 − € 80.000 = € 320.000. Met r = 0,04/12 en n = 300 komt de formule uit op een maandelijkse termijn van rente en aflossing van € 1.689. Over de volledige looptijd betaal je in totaal € 186.723 aan rente, wat de totale kosten van de hypotheek op € 506.723 brengt (de € 320.000 lening plus de € 186.723 rente).
Zo ontwikkelen de restschuld en de cumulatieve rente zich door de jaren heen:
| Jaar | Restschuld | Cumulatieve rente |
|---|---|---|
| 1 | € 312.393 | € 12.662 |
| 5 | € 278.735 | € 60.079 |
| 10 | € 228.350 | € 111.039 |
| 13 | € 192.921 | € 136.417 |
| 25 | € 0 | € 186.723 |
In jaar 1 bestaan de twaalf termijnen (samen ongeveer € 20.268, 12 × € 1.689) voor € 12.662 uit rente. Meer dan 60% van wat je dat eerste jaar betaalt, lost dus niets af. Geen truc van de bank: de rente rekent elke termijn over de restschuld van dat moment, en die restschuld is aan het begin van de looptijd het hoogst.
Naarmate de restschuld daalt, krimpt het rentedeel van elke termijn en groeit het aflossingsdeel. Rond jaar 13 staat de restschuld op € 192.921, ongeveer 60% van het oorspronkelijke leenbedrag, terwijl de eerste dertien jaar samen al € 136.417 aan rente hebben gekost. Daarna versnelt het: in de laatste jaren bestaat elke termijn bijna volledig uit aflossing. Na 25 jaar is de restschuld nul en heb je in totaal € 186.723 rente betaald op een lening van € 320.000.
Wat een hogere eigen inleg scheelt
De eigen inleg raakt niet alleen het geleende bedrag, maar via de rentekosten ook de totale prijs van je huis. Bij dezelfde woning van € 400.000, dezelfde rente van 4% en dezelfde looptijd van 25 jaar:
| Eigen inleg | Geleend bedrag | Maandlast | Totale rente |
|---|---|---|---|
| 10% (€ 40.000) | € 360.000 | € 1.900 | € 210.064 |
| 20% (€ 80.000) | € 320.000 | € 1.689 | € 186.723 |
Het verschil tussen 10% en 20% eigen inleg is € 211 per maand en ongeveer € 23.000 aan totale rente over de looptijd. De reden: rente rekent vanaf de eerste termijn over een lager bedrag. Elke euro extra eigen inleg is een euro waarover je nooit rente betaalt, terwijl diezelfde euro geleend geld 25 jaar lang rente kost. Een hogere eigen inleg is dus niet alleen een kleinere lening, maar ook een blijvend lagere rentelast voor de rest van de looptijd.
Reken met je eigen cijfers
Vul je eigen woningprijs, eigen inleg, rente en looptijd in. De rekentool past de formule direct toe en laat de volledige aflossingstabel per jaar of per maand zien:
| Termijn | Aflossing | Rente | Restschuld |
|---|
Veelgemaakte fouten
De termijn van rente en aflossing verwarren met je totale maandlast. M uit de formule dekt alleen rente en aflossing. Onroerendezaakbelasting en opstalverzekering komen er meestal bovenop. Deel de jaarlijkse bedragen door 12 en tel ze op bij M voor een realistischer beeld van wat je elke maand kwijt bent.
Denken dat de verhouding tussen aflossing en rente vastligt. Sommigen gaan ervan uit dat je bijvoorbeeld altijd “de helft rente, de helft aflossing” betaalt. Dat is niet zo: die verhouding verschuift elke maand, van bijna alleen rente aan het begin naar bijna alleen aflossing aan het eind.
Negeren dat een kortere looptijd de maandlast verhoogt. Een looptijd van 20 in plaats van 25 jaar geeft een hogere maandelijkse termijn, omdat dezelfde lening in minder termijnen wordt terugbetaald. Tegelijk daalt de totale rente flink, omdat de restschuld sneller afneemt en er over minder jaren rente wordt berekend. Wie de maandlast alleen op korte termijn beoordeelt, mist die winst op de totale kosten.
Geen rekening houden met extra aflossingen. Los je tussentijds een extra bedrag af, dan daalt de restschuld direct, en daarmee ook de rente die je vanaf dat moment nog betaalt. Bij de meeste hypotheken mag je jaarlijks een deel boetevrij extra aflossen, vaak tussen de 10% en 20% van de oorspronkelijke lening, afhankelijk van de geldverstrekker. Dat verkort de resterende looptijd of verlaagt de toekomstige termijnen, en het scheelt vaak meer rente dan mensen verwachten omdat het effect voor de rest van de looptijd doorwerkt.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen de maandelijkse termijn en de werkelijke maandlast? De maandelijkse termijn (M in de formule) dekt alleen rente en aflossing op de lening. De werkelijke maandlast waar je rekening mee moet houden, telt daar vaak onroerendezaakbelasting en opstalverzekering bij op, en bij een hoge lening ten opzichte van de woningwaarde soms ook een renteopslag van de geldverstrekker.
Waarom betaal ik in het begin vooral rente en later vooral aflossing? Omdat de rente elke termijn wordt berekend over de restschuld op dat moment. Bij aanvang is die restschuld het hoogst, dus is het rentedeel het grootst. Elke termijn daalt de restschuld iets, waardoor het rentedeel krimpt en het aflossingsdeel groeit, tot de lening aan het eind van de looptijd volledig is afgelost.
Hoeveel scheelt een hogere eigen inleg echt? Bij een woning van € 400.000 tegen 4% rente en 25 jaar looptijd scheelt 20% eigen inleg ten opzichte van 10% ongeveer € 211 per maand en zo’n € 23.000 aan totale rente. Elke euro eigen inleg is een euro waarover je nooit rente betaalt.
Loont het om extra af te lossen op mijn hypotheek? Vaak wel, zeker als je rente hoger ligt dan wat je met dat geld elders na belasting zou verdienen. Extra aflossen verlaagt de restschuld direct, waardoor je over de resterende looptijd minder rente betaalt. Controleer wel de voorwaarden van je hypotheek: de meeste leningen staan een jaarlijks boetevrij bedrag toe, maar boven dat bedrag kan een vergoeding gelden.