住宅ローンの月々の返済額の計算方法：元利均等返済の計算式と実例
住宅ローンの月々の返済額は、借入額（物件価格から頭金を引いた額）、月利（年利を12で割った値）、返済回数（返済年数×12）の3つから、元利均等返済の計算式で決まります。同じ物件価格でも、頭金の割合や金利がわずかに変わるだけで、月々の返済額と払う利息の総額は大きく動きます。
元利均等返済の計算式
日本の住宅ローンの大半は元利均等返済で、毎月の返済額が返済期間を通じて一定になる方式です。式はこうなります。
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]- M = 月々の返済額（元金と利息の合計）
- P = 借入額。物件価格から頭金を引いた金額
- r = 月利。年利を12で割った値（年利1.5%なら0.015 ÷ 12）
- n = 返済回数。返済年数×12（35年なら420回）
一定なのはMだけです。内訳である元金部分と利息部分は毎月変わります。利息はその月の残高に対して計算されるため、残高が減るにつれて利息の割合は下がり、元金に回る割合が上がっていきます。
具体例：4,000万円の物件、頭金800万円、金利1.5%、35年
次の条件で計算します。
- 物件価格：4,000万円
- 頭金：800万円（20%）
- 借入額：3,200万円
- 金利：年1.5%
- 返済期間：35年
結果は次のとおりです。
- 月々の元利返済額：約9.8万円
- 35年間の利息総額：約915万円
- ローンの総返済額：約4,115万円
3,200万円を借りて35年かけて返す利息が915万円、借入額のおよそ29%です。
残高と利息の推移
| 経過年 | 残高 | 累計利息 |
|---|---|---|
| 1年目 | 3,130万円 | 47.5万円 |
| 5年目 | 2,839万円 | 227万円 |
| 10年目 | 2,450万円 | 425.6万円 |
| 18年目 | 1,763万円 | 679.7万円 |
| 35年目 | 0円 | 915万円 |
1年目に払う利息は47.5万円、そこから10年目までの9年間で積み上がる利息は約378万円です。利息はその時点の残高に年利をかけて計算されるため、残高が3,000万円台のうちは利息額も大きく、返済額のかなりの部分が利息に消えます。残高が減るほど利息額も小さくなり、同じ月々の返済額のうち元金に回る分が増えていきます。返済の後半になるほど残高が加速度的に減って見えるのはこのためです。
頭金は返済額をどれだけ変えるか
物件価格4,000万円、金利年1.5%、返済期間35年は変えず、頭金の割合だけを変えて比べます。
| 頭金 | 借入額 | 月々の返済額 | 利息総額 |
|---|---|---|---|
| 10%（400万円） | 3,600万円 | 約11.0万円 | 約1,030万円 |
| 20%（800万円） | 3,200万円 | 約9.8万円 | 約915万円 |
頭金を10%から20%に増やすと、月々の返済額は約1.2万円下がり、35年間の利息総額は約115万円減ります。借入額が400万円減るうえ、利息は借入額に対してかかり続けるため、最初の残高が小さいほど35年を通じた利息の総量も小さくなります。頭金を用意する余力があるなら、毎月の返済負担と長期の利息負担の両方が軽くなります。
自分の数値で計算してみる
物件価格、頭金、金利、返済期間を自分の状況に置き換えて試してください。返済額、利息総額、年ごとの残高がその場で表示されます。
| 支払額 | 元金 | 利息 | 残高 |
|---|
よくある間違い
元利返済額と月々の総支払額を混同する。 計算式が出すのは元金と利息の合計だけです。実際には固定資産税や火災保険の負担も加わります。より正確な見積もりには、年間の固定資産税と火災保険料を12で割って、元利返済額に足してください。
元金と利息の割合が一定だと思い込む。 月々の返済額そのものは一定でも、その内訳は毎月変わります。返済初期は利息の比重が大きく、後半になるほど元金の比重が大きくなります。
返済期間を短くする効果を見誤る。 返済期間を短くすると月々の返済額は上がりますが、利息総額は大きく下がります。逆に返済期間を延ばすと月々は楽になりますが、利息総額は膨らみます。どちらを優先するかは、月々の家計とトータルコストのどちらを重視するかで決まります。
繰り上げ返済の効果を考えない。 返済期間の途中でまとまった額を繰り上げ返済すると、その分だけ残高が減り、以降の利息が減ります。特に返済初期に行うほど、残っている期間が長い分、利息削減の効果は大きくなります。
よくある質問
頭金を増やすと審査に有利になりますか。 頭金の割合が上がると借入額に対する物件価値の比率が下がるため、金融機関の審査でプラスに働くことが一般的です。ただし審査基準は金融機関ごとに異なり、頭金だけで結果が決まるわけではありません。
金利が変動した場合、返済額はどう変わりますか。 変動金利の場合、金利が見直されるタイミングで月々の返済額も再計算されます。この記事の計算式は固定金利を前提としており、変動金利では返済額が期間中に変わる可能性がある点に注意してください。
ボーナス払いを併用すると総返済額は変わりますか。 月々の返済額を抑えてボーナス払いに一部を回す方式でも、借入額と金利が同じであれば利息総額の理屈は変わりません。ボーナス払い分も元金の一部として利息が計算されるため、返済総額はほぼ変わらず、月々とボーナス月の配分だけが変わります。
繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらが得ですか。 利息の削減額だけを見れば、返済期間を短くする「期間短縮型」のほうが「返済額軽減型」より効果が大きくなります。月々の負担を今すぐ下げたいか、総支払額を抑えたいかで選び方は変わります。