Como calcular a parcela do financiamento imobiliário (com fórmula e exemplo)
A parcela do financiamento imobiliário é calculada pela fórmula da Tabela Price: o valor financiado é multiplicado pela taxa de juros mensal e ajustado pelo número de parcelas, de forma que cada pagamento seja igual do início ao fim. O resultado combina juros e amortização no mesmo valor fixo, embora a proporção entre os dois mude mês a mês.
A fórmula da parcela
O sistema mais usado no Brasil para financiamento de imóveis é a Tabela Price, também chamada de sistema francês de amortização. A fórmula é:
M = P × [i(1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]- M = valor da parcela mensal (fixo durante todo o contrato)
- P = valor financiado, ou seja, o preço do imóvel menos a entrada
- i = taxa de juros mensal, calculada como a taxa anual dividida por 12
- n = número total de parcelas, calculado como os anos de prazo multiplicados por 12
A parcela é constante, mas o que ela paga muda com o tempo. No início do contrato, o saldo devedor é alto, então os juros sobre esse saldo também são altos e consomem a maior parte da parcela. Conforme o saldo diminui a cada pagamento, os juros do mês seguinte caem junto, e uma fatia maior da parcela passa a abater o principal. Por isso o extrato de um financiamento de 30 anos parece “não sair do lugar” nos primeiros anos: a maior parte ainda é juros.
Para visualizar isso com o exemplo que vem a seguir (imóvel de R$400.000, entrada de 20%, taxa de 10% ao ano): o valor financiado é R$320.000 e a taxa mensal é 10% ÷ 12 ≈ 0,833%. No primeiro mês, os juros sobre o saldo cheio somam cerca de R$2.667, e o restante da parcela de R$2.808, cerca de R$141, abate o principal. É uma fatia pequena, mas ela cresce mês a mês conforme o saldo cai.
Exemplo com números reais
Peguemos um financiamento de um imóvel de R$400.000, com entrada de R$80.000 (20%), taxa de 10% ao ano e prazo de 30 anos.
- Valor financiado (P): R$320.000
- Parcela mensal (juros + amortização): R$2.808
- Total de juros pago em 30 anos: R$690.962
- Custo total do financiamento (principal + juros): R$1.010.962
O total de juros supera o valor financiado porque, ao longo de três décadas, os juros incidem repetidamente sobre um saldo que só cai devagar nos primeiros anos. Veja como o saldo devedor e os juros acumulados evoluem ao longo do contrato:
| Ano | Saldo devedor | Juros acumulados |
|---|---|---|
| 1 | R$318.221 | R$31.920 |
| 5 | R$309.038 | R$157.532 |
| 10 | R$291.002 | R$307.989 |
| 15 | R$261.327 | R$446.808 |
| 30 | R$0 | R$690.962 |
Entre o ano 1 e o ano 10, o saldo devedor cai apenas de R$318.221 para R$291.002, uma redução de menos de 10% do principal em um terço do prazo. Nesse mesmo período, os juros acumulados já passam de R$307.989, quase metade do total pago em todo o contrato. Na Tabela Price, a amortização é lenta no começo e acelera nos anos finais, quando o saldo devedor já é pequeno e a maior parte da parcela vai para o principal.
Quanto a entrada muda a parcela
A entrada é a alavanca mais direta para reduzir o custo do financiamento, porque ela reduz o valor sobre o qual os juros incidem desde a primeira parcela. Compare o mesmo imóvel de R$400.000, na mesma taxa de 10% ao ano e mesmo prazo de 30 anos, variando só a entrada:
| Entrada | Valor financiado | Parcela mensal | Total de juros (30 anos) |
|---|---|---|---|
| 10% (R$40.000) | R$360.000 | R$3.159 | R$777.333 |
| 20% (R$80.000) | R$320.000 | R$2.808 | R$690.962 |
Dobrar a entrada de 10% para 20% derruba a parcela mensal em R$351 e o total de juros pago em mais de R$86.000 ao longo do contrato. Com uma entrada maior, o saldo inicial é menor, cada cálculo mensal de juros parte de uma base menor, e esse efeito se acumula mês após mês durante 30 anos.
Calcule com os seus valores
Troque o preço do imóvel, a entrada, a taxa e o prazo pelos seus números e veja a parcela, o total de juros e a evolução do saldo devedor:
| Parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
|---|
Erros comuns ao calcular a parcela
A fórmula em si é simples, mas alguns detalhes do dia a dia do financiamento costumam pegar quem calcula pela primeira vez.
- Confundir a parcela de juros e amortização com o valor mensal total. O boleto do financiamento costuma incluir também o IPTU e o seguro residencial rateados. Para uma estimativa mais realista do desembolso mensal, some o IPTU anual e o seguro anual, divida o resultado por 12 e some essa fração à parcela calculada pela fórmula.
- Achar que a proporção entre juros e amortização é fixa. Como mostram as tabelas acima, essa proporção muda a cada mês. No início do contrato, a maior parte é juros; perto do fim, é o contrário.
- Ignorar que um prazo mais curto reduz muito o total de juros. Um prazo menor aumenta a parcela mensal, porque o mesmo valor financiado é diluído em menos pagamentos. Mas reduz de forma expressiva o total pago em juros, já que o saldo devedor cai mais rápido e passa menos tempo rendendo juros.
- Não considerar amortizações extraordinárias. Pagar um valor extra direto no principal, fora do cronograma normal, reduz o saldo devedor imediatamente e acelera a quitação, cortando juros futuros que incidiriam sobre aquele valor pelos meses ou anos restantes do contrato. Mesmo um aporte pontual, como o valor de um décimo terceiro salário, faz diferença no total pago ao final.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre a Tabela Price e o SAC? Na Tabela Price, a parcela é fixa do início ao fim, e a amortização cresce aos poucos enquanto os juros diminuem. No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é sempre o mesmo valor, então a parcela começa mais alta e vai caindo mês a mês, porque os juros incidem sobre um saldo que reduz de forma mais rápida.
Por que o total de juros pode superar o valor financiado? Porque os juros incidem sobre o saldo devedor a cada mês, durante todo o prazo do contrato. Em financiamentos longos, como os de 30 anos, o saldo demora a cair nos primeiros anos, então os juros se acumulam por muito tempo antes de a amortização ganhar força.
Vale a pena dar uma entrada maior? Sim, sempre que for possível sem comprometer a reserva de emergência. Como mostrado no exemplo com entrada de 10% contra 20%, aumentar a entrada reduz o valor financiado, o que diminui tanto a parcela mensal quanto o total de juros pago ao longo do contrato.
A calculadora considera o seguro e o IPTU embutidos na parcela? Não, ela calcula apenas a parcela de juros e amortização com base na fórmula da Tabela Price. Para chegar ao valor total do boleto, some a fração mensal do IPTU e do seguro residencial ao resultado.